이 기사는 2025년12월18일 17시05분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.


[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 중구 힐튼호텔 근처에 위치한 ‘메트로타워, 서울로타워 부지 개발사업’ 관련 대출(브릿지론)이 내년 1월로 만기 연장됐다. 해당 사업장은 브릿지론 만기가 돌아오기 전에 본 프로젝트파이낸싱(PF)로 전환될 예정이다.
이지스자산운용은 서울역 근처에 있는 밀레니엄 힐튼 서울(힐튼호텔)과 서울로타워, 메트로타워 3개 건물을 묶어서 개발할 계획이다. 개발이 끝나면 연 사이다릴게임 면적 46만㎡(13만9000평) 규모 초대형 복합단지로 탈바꿈해 서울의 도시 경쟁력을 높일 것으로 기대된다.



‘이오타 서울’ 조감도 (자료=이지스자산운용)



내년 1월까지 브릿지론 연장…본PF 릴게임오션파라다이스 전환 준비

18일 금융투자업계에 따르면 서울 중구 힐튼호텔 근처에 위치한 ‘메트로타워, 서울로타워 부지 개발사업’ 관련 대출(브릿지론)은 내년 1월 17일로 만기 연장됐다.
해당 사업은 아직 본PF 전환이 되지 않았다. 브릿지론 만기 전에 본PF로 전환될 예정이다.
메트로타워, 서울 야마토게임 로타워 부지 개발사업은 서울 중구 남대문로5가 526, 530, 531, 537 일원에 신규 업무시설 및 근린생활시설 등을 개발하는 사업이다. 인근에 있는 밀레니엄 힐튼 서울(힐튼호텔)과 연계해서 개발된다.
두 프로젝트를 통합한 사업명은 그리스어로 ‘완결성’을 상징하는 ‘이오타’로 정해졌다. ‘이오타’는 통합을 상징하는 숫자 ‘10(IO) 바다이야기pc버전다운 ’에서 유래한 이름이다. 공간과 서비스, 플랫폼을 아우르는 이지스자산운용의 마스터 브랜드다.
이오타 서울은 옛 남산 밀레니엄 힐튼 호텔 부지 일원을 재개발해 미래형 오피스와 국내 최초의 6성급 호텔, 리테일이 결합된 미래지향적 복합 랜드마크를 조성하는 대규모 도시 재생 프로젝트다.
인근 메트로타워, 서울로타워와 통합해서 바다신2게임 개발 중이며, 오는 2031년 준공 예정이다. 약 2만7537㎡(8330평) 부지 위에 연면적 약 46만㎡(13만9000평) 규모의 3개 빌딩으로 조성된다.
다만 담당 피에프브이(PFV)와 구역 명칭이 다르다. 메트로타워, 서울로타워 개발사업은 와이디816피에프브이(PFV)가 맡고 있고 '양동 도시정비형 재개발구역 8-1·6지구 재개발사업'에 해당한다.
힐튼호텔 개발은 와이디427PFV가 맡고 있으며, '양동 도시정비형 재개발구역 4-2·7지구'에 해당한다. 힐튼호텔 개발사업은 지난 5월 철거 및 착공을 시작했다. 2년 일정으로 철거를 진행하고 있다.



(자료=감사보고서)



와이디816PFV의 주요 주주로는 △국민은행(이지스일반사모부동산투자신탁421호의 신탁업자) △신한투자증권 △에셀 △이지스자산운용 △NH투자증권 △삼성물산 등이 있다.

와이디816PFV의 최대 주주는 이지스일반사모부동산투자신탁421호(이하 펀드)다. 펀드는 와이디816PFV의 보통주 97%, 제2종 종류주 50%를 보유하고 있다.
펀드는 수익증권 발행으로 △A종 620억원 △B종 620억원 △C종 1850억원을 조달했다. 펀드의 운용대상 자산은 와이디427PFV 및 와이디816PFV 지분으로, 이 사업 성과에 따른 현금흐름이 수익의 원천이다.
펀드는 최초설정일인 지난 2021년 11월 22일부터 10년간 동안 운용된다. 이익분배금은 회계기간 종료일의 10영업일 이내 또는 이지스자산운용이 정하는 날에 지급된다.
분배금은 차등적으로 지급되는 구조다. C종 수익증권에 약정된 분배율까지 이익분배가 이뤄진 후 A종 및 B종 수익증권에 분배가 이뤄진다.
관리처분인가 완료…철거 위한 인허가 진행중
앞서 와이디816PFV는 이 사업 관련 대주들로부터 총 7170억원을 차입하는 대출약정을 체결했다. 최초 대출실행일은 지난 2024년 3월 15일이었고, 각 트랜치별 금액은 △트랜치A 4800억원 △트랜치B 1400억원 △트랜치C 970억원이다.
기존 대출만기일은 지난 6월 16일이었으며, 이후 지난 10월 17일로 연장됐다. 다만 지난 10월에 대출약정서 변경계약서(3차)가 체결됨에 따라 대출만기일이 다시 내년 1월 17일로 연장됐다.



(자료=감사보고서)



대출이자는 3개월 이자기간에 대해 고정금리로 계산된 금액이 후급된다.

양동구역 제8-1·6지구 도시정비형 재개발사업은 지난 4월 30일 중구청에서 사업시행계획 인가를 받은 데 이어 지난 10월 24일 관리처분계획인가가 고시됐다.
관리처분계획인가 고시를 보면 서울 중구 남대문로5가 526번지 일대 지하 9층~지상 34층, 높이 162.98m, 연면적 12만783㎡ 규모 업무시설이 들어선다.
업무시설(분양면적 6만4704.38㎡)과 근린생활시설(분양면적 7064.38㎡)의 추산액(종후평가액)은 약 1조1019억원이다.
'종후평가액'이란 주택재개발이나 재건축 사업에서 조합원 분양가를 결정하기 위해 실시하는 감정평가액을 말한다. 종후자산은 재개발 사업을 시행한 후 새로 건설되는 분양예정 대지나 건축물을 뜻한다.
즉 '종후평가액'은 현존하지 않는 물건에 대한 '조건부 감정평가'인 셈이다.
이밖에 보류지 및 체비지 시설로 업무시설(4만9014.24㎡)이 있으며, 추산액(종후평가액)은 약 7694억원이다.
이 사업지는 관리처분계획인가를 받은 만큼 철거를 하기 위한 인허가 절차를 밟고 있다. 기존 건축물의 철거 예정시기는 관리처분계획 인가일로부터 3개월 이내다. 내년 1월 24일까지인 셈이다.
사업시행자가 얼마나 추진력 있게 진행하느냐에 따라 철거 허가를 받는 시점이 달라질 것으로 보인다. 시공사는 삼성물산이 맡게 된다.
부동산업계 관계자는 “도쿄 아자부다이힐스, 뉴욕 허드슨야드처럼 녹지공간과 복합시설을 결합한 초대형 트로피 에셋(상징성 있는 자산) 개발이 글로벌 추세”라며 “힐튼 개발사업은 국가 중앙역과 남산이라는 상징성 및 서울의 글로벌 도시 경쟁력을 높이는 트로피 에셋으로 많은 대주단이 관심을 갖고 있다”고 말했다.
김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)