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서울의 한 공인중개사에 아파트 매매 및 전월세 매물 시세가 게시돼 있다. /뉴스1


금융당국은 27일 수도권·규제지역 내 주택구입시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무를 부과해 금융권 대출이 실거주 목적에 한해서만 활용될 수 있도록 하는 대출규제 정책을 발표했다. 정책대출인 보금자리론에도 동 서울중개 일하게 적용된다.
수도권·규제지역 내 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지해 실거주가 아닌 갭투자 목적의 주택구입에 대출자금이 활용하지 못하도록 하는 내용도 포함됐다.
시장에서는 최근 수도권 주요지역 입주물량이 감소하면서 전세난으로 가격 상승세가 이어지는 상황에서 규제 영향으로 추가 상승할 가능성이 크다는 반응이 나온다. 새내기 직장인 한국부동산원 월간아파트가격동향에 따르면 서울 전셋값은 지난 2023년 6월부터 지난해 12월까지 19개월 연속 상승했다. 올해 1월에 잠시 보합세를 보였지만, 이후 다시 상승전환해 지난달까지 다시 상승세를 보였다.
입주 물량이 크게 줄어드는 ‘입주 절벽’이 예고된 만큼 올해 하반기부터 본격적인 전세 대란 우려가 현실화할 수 있다는 전망도 기대출과다자 대출 시장에서 계속해서 제기됐다. 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 약 2만4400가구로, 올해(4만6710가구)의 절반 수준에 그칠 것으로 예상된다.
이 같은 상황에서 대출규제가 시행되면 실수요자만 주담대를 활용할 가능성이 높아 일부 다주택자 매물을 제외하면 전월세 물량이 공급되지 않을 것으로 보인다. 전문가들은 임대차시장 현대해상보험설계사 에서 가격 급등이 우려된다는 반응을 보였다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “올해 전체적으로 전세가격 상승세가 계속돼 서울에서 전세를 사는 사람들은 갱신권을 많이 사용해 매물이 귀하다”며 “여기에 대출 규제까지 이뤄지면 신규매물, 갭투자 매물이 줄면서 전세매물이 줄어들 것이다. 근본적으로 서울 전체 입주 물량이 줄어든 것도 문제”라고 과목 영어로 했다.
김은선 직방 데이터랩실 랩장은 “실수요자 중심의 매수만 허용하겠다는 취지의 정책으로 이후 전세를 끼는 갭투자 방식이나 실입주 없이 보유만 하는 형태의 매입 수요는 크게 위축될 것”이라며 “이렇게 되면 전세 매물이 나올 수 있는 환경이 줄어들어 공급 부족으로 인한 가격상승이 있을 수 있다. 임대차 시장 불안감이 생길 것”이라고 했다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “전세물량 공급이 안 돼 가격이 급등할 것으로 보인다. 전세자금대출도 규제를 강화하면 결국 보증부 월세가 증가할 가능성이 있다”며 “서울 내 초양극화가 더 심화될 것으로 보인다. 대출 규제는 강력한 수요 억제 정책이기 때문에 단기적인 효과가 있지만 장기적으로는 부작용이 더 많다”고 했다.
대출 규제로 매매 수요가 줄면서 전세 수요가 대량 발생할 것이라는 지적도 나왔다. 수요가 늘지만 매물은 줄면서 수급 불균형이 발생한다는 것이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “대출 규제를 시행하면 매수 수요가 갈 곳을 잃어 임대차 수요로 전환될 가능성이 있다. 대출 자체가 어려워지니 임대차 시장으로 수요의 방향이 선회하는 것”이라며 “이렇게 되면 일시적으로 임대차 시장에서 수요 초과 국면이 발생할 수 있다”고 했다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “매입 수요 감소가 전세 수요 증가로 이어지며 임대차 시장에 간접적 충격이 예상돼 임차 수요 증가가 예상된다”며 “전세 수급 불균형에 따라 역전세 해소 속도가 느려지고, 월세 전환이 더욱 가속화 될 수 있다”고 설명했다.
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