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1차선 또는 2차선의 좁은 도로를 사이에 두고 밀집한 낡은 상가·주택들. 건물들 위로는 전신주를 통해 어지럽게 전깃줄이 이어져 있다. 서울 성동구 성수동 1·2가 성수전략정비구역 1~4지구의 모습이다. 이 같은 노후 주택가의 모습에도 1~4지구는 미래 가치가 기대되는 대표적인 지역으로 꼽힌다. 재개발 사업을 통해 한강·서울숲과 인접한 총 9400여 가구, 최고 50층 이상의 초고층 단지 조성이 예정돼 있기 때문이다.

성수 1~4지구는 서울시의 정책 변화에 재개발 사업이 장기간 지연되는 진통을 겪다가 2021년 서울시의 신속통합기획 대상지 선정을 계기로 다시 속도를 내고 있다. 이에 조합원 자격을 얻을 수 있는 매물에 매수 수요가 이어지며 미국 파산 시세 상승세가 이어졌다. 성수 1~4지구의 완공 후 시세는 전용 84㎡ 기준 60~70억 원이 될 것이라는 전망이 나온다.
18일 부동산 업계에 따르면 성수 1~4지구 매물은 6·27 대출 규제의 여파로 매수 수요가 꺾이면서 거래가 뜸한 상태다. 시세 상승을 기대한 집주인들은 매물을 거둬들이거나 호가를 높이고 있다. 현지 공인중개사들은 마이너스통장 이자계산기 초고층 개발, 입지의 장점 때문에 성수 1~4지구의 상승세가 이어질 것으로 전망했다.
성수 1~4지구 정비구역의 총 면적은 53만㎡로 모두 경사가 없는 평지다. 한강변을 따라 성수대교와 영동대교 사이에 있어 남향의 한강 조망이 가능한 위치다. 지난해 11월 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비계획이 최고 250m(약 70층)에 이르는 초 다음금융계산기 고층 건축이 가능하도록 변경되면서 한강 조망권 확보에 더 유리한 조건이 됐다. 현재는 지상에서 약 5~6m 높이로 강변북로가 성수 1~4지구와 한강의 경계를 이루고 있다. 서울시는 한강 접근성 개선을 위해 강변북로 위로 성수1~4지구와 한강을 연결하는 수변문화공원을 조성한다는 계획이다.
우리나라의 대표적인 공원 중 하나로 꼽히는 서울숲과 제2금융권 예금 가까운 위치도 입지의 장점으로 꼽힌다. 서울숲에서 가장 가까운 1지구는 약 500m 이내의 거리에 있고 도보로는 7분 내외로 이동할 수 있다. 가장 먼 4지구에서도 도보 기준 이동 시간은 최대 20분 내외다.
주거·업무·상업 기능이 집결된 중심지인 강남 접근성도 우수하다는 평가를 받는다. 성수대교를 통해 강남구 압구정동, 영동대교로는 청담 세계통신비 동과 각각 연결된다. 성수 1~4지구의 재개발 사업을 통해 예정된 총가구 수는 미니 신도시 규모인 9428가구다. 초고층 대규모 개발 계획에 이 같은 입지적 장점으로 1970년대 준공된 아파트 단지들의 재건축 사업이 진행 중인 압구정동과 비교되는 고급 주거지역으로 부상할 것으로 기대를 모은다.
성수 1~4지구의 재개발 사업 진행 단계는 2016년 7월 4지구를 시작으로 2020년 3월 2지구까지 4개 지구 모두 조합이 설립된 상태다. 현재는 시공사 선정, 서울시 건축 통합 심의를 앞두고 있다. 아직 사업시행 인가 단계의 감정 평가가 이뤄지기 전이라 조합원 권리가액·분담금은 정해지지 않았다.
성수 1~4지구는 오세훈 시장의 이전 재임 기간인 2007년 정비구역 지정에 이어 2009년 한강변 개발 프로젝트인 ‘한강 르네상스’의 일환으로 전략정비구역으로 지정돼 최고 50층의 초고층 재개발 계획이 수립됐다. 그러나 박원순 전 시장 재임 기간 서울의 아파트 최고 층수를 35층으로 제한하는 정책으로 인허가가 지연되며 난항을 겪었다. 이후 2021년 서울시장 보궐선거에서 오 시장의 당선을 계기로 서울시의 정책이 다시 초고층 건축을 허용하는 방향으로 바뀌면서 사업 추진 동력을 얻었다. 이후 지난해 11월 서울시 도시계획위원회의 심의에서 최고 250m 높이 허용 등 정비계획 변경, 각 조합의 시공사 선정·서울시 통합 심의 준비 등으로 사업 추진에 속도가 붙으며 주목받고 있다.
2지구에 속한 한신한강아파트(202가구)의 전용 84㎡는 지난해 8월에 24억 4000만 원에 최고가를 기록했다. 하지만 올해 3월 26억 원으로 신고가를 경신했다. 최근 동일주택형 매물은 단 하나가 37억 원의 호가로 나와 있다. 성수동의 A공인 대표는 “매물의 입지 등 조건에 따라 다르지만 6·27 대출 규제 전까지 대지 지분 33㎡(10평) 이하는 30~35억 원에 시세가 형성돼 있다”라고 전했다.
주변의 고가 아파트인 트리마제, 주상복합 아크로서울포레스트는 향후 성수 1~4지구 완공 후 시세를 가늠할 지표로 평가된다. 성수동의 B공인 대표는 “아크로서울포레스트는 3.3㎡당 가격이 2억 원 이상”이라며 “나중에 성수 1~4지구가 완공되면 당연히 아크로서울포레스트보다 가격이 높을 것이기 때문에 전용 84㎡(34평) 시세는 60~70억 원 정도로 예상된다”고 설명했다. 완공 후 성수 1~4지구의 시세를 좌우할 핵심 조건으로는 한강 조망권이 꼽힌다. 입지보다는 한강 조망에 따라 시세가 달라질 수 있다는 것이다.
성수 1~4지구의 가치가 용산구의 대표적인 정비사업지인 한남뉴타운을 뛰어넘을 수 있다는 전망도 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 “성수 1~4지구는 고급 주거지의 조건인 한강·서울숲과 가까운 입지를 갖추고 있고 강남의 배후 주거지도 될 수 있다”며 “한남뉴타운은 남산과 가까워 초고층 개발이 어려운 반면 성수 1~4지구는 전체가 평지인데다 초고층 개발로 더 우수한 조망권이 가능해 향후 한남뉴타운의 시세를 넘어설 수 있다”고 평가했다.




박경훈 기자 socool@sedaily.com