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지난 6.27 부동산 대책 이후 서울 부동산 상승세가 꺾였습니다. 이재명 대통령은 취임 30일을 맞이해 지난 7월 3일 기자회견을 가지며 “이번 대출규제는 맛보기 정도에 불과하다”라며 추가적인 부동산 대책을 예고했습니다.

‘수도권 주택담보대출 6억원 한도 설정’이라는 초강력 대출 규제 이외에 그렇다면 어떠한 추가적인 규제책이 있을까요?
수요측면에서 봤을 때 전문가들은 ‘전세자금대출(이하 전세대출) 규제’가 필요하다고 입을 모읍니다. 전세대출은 이명박 정부 시기인 지난 2008년 도입됐습니다. 당시만 해도 전세대출은 돈이 부족한 서민을 위 청년사업대출 한 ‘주거 사다리’ 역할을 했습니다. 하지만 전세대출 한도가 기존 1억원에서 3억원, 5억원으로 순차적으로 오르면서, 너도나도 전세대출을 받게 됐고 이에 따라 ‘전세대출 급증 → 수도권을 중심으로 한 전세가격 상승 → 매매가격 상승’이란 부작용을 낳게 됐습니다. 이에 많은 연구기관선 전세대출을 축소해야 한다고 강조합니다.
이번 연재기사에선 상여금 600% 전세대출 현황, 그리고 현재의 문제점을 해결하기 위한 대책을 다뤄보고자 합니다.


전세대출 덕분에 세입자 주거비 월 9만원 절감국토연구원 “수도권 세입자에겐 도움 안 돼”
전세대출이 생긴 2008년 이전만 해도 전세는 ‘사금융’ 영역이었습니다. 조선 시대 때부터 존재했다고 알 도미토리 려진 전세제도는 집주인과 세입자 모두에게 ‘상호이익’이 되는 제도였습니다. 자본이 부족한 사회초년생·신혼부부는 전세를 활용해 주거비를 아낄 수 있었고, 집주인도 전세를 통해 목돈을 조달하며 새로운 투자에 나서거나 혹은 월세로 인한 공실 위험을 줄일 수 있었습니다.

아직 금융시스템이 선진화되지 못한 우리나라는 개인 신용등 은행금리계산 급에 대한 평가정도가 선진국에 비해 약하고, 이에 따라 월세보다는 전세가 발달했다는 의견도 있습니다. 집주인이 세입자의 신용을 믿지 못하니, 월세보다는 목돈에 해당하는 전세를 선호한다는 분석이죠.
이명박 정부는 지난 2008년 글로벌 금융위기가 발생하면서 주택시장이 하락하자, 서민 주거비 지원을 명분으로 전세대출을 신설했습니다. 명분은 세 든든학자금 생활비대출 방법 입자 부담 완화였지만, 주택시장에 유동성을 공급하려는 조치였다는 평이 나옵니다.
당시만 해도 전세대출은 ‘순효과’를 발휘했습니다. 아직 제도가 초기여서 전세대출을 받는 경우가 많지 않았기 때문입니다.

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참여연대가 지난해 발표한 전세대출 현황자료 <참여연대>



참여연대에 따르면, 이명박 정부 임기 초 전세자금 대출 잔액은 0.3조원이었고, 이명박 정부 말기에도 6.4조원에 불과했습니다. 하지만 박근혜·문재인 정부 출범 이후 기준금리가 낮아지고 수도권 집값이 오르기 시작하면서 전세대출 규모가 대폭 커졌습니다.

박근혜 정부 동안 전세대출은 29.6조원이 늘었고, 문재인 정부 때는 126조원이 증가했습니다. 윤석열 정부 출범 이후 2022년경 전세대출 잔액은 170.5조원까지 불어납니다. 그리고 2023년 10월엔 전세대출 잔액이 161.4조원이 됩니다. 금리 인상으로 세입자가 스스로 전세대출 한도를 줄였기 때문입니다.
국토연구원이 지난해 말 발표한 보고서에 따르면, 전세대출은 분명히 세입자의 주거비를 아끼는 효과가 있었습니다. 월세가구에 비해 전세가구가 평균적으로 월 9만원의 주거비를 아꼈습니다.
주거비 완화 효과는 광역시(20.7만원), 지방(13.7만원)으로 갈수록 많았습니다. 반면 수도권(1.1만원)은 주거비 완화효과가 미미했습니다. 심지어 수도권 아파트는 전셋값이 비싸져서 전세로 살아도 월세에 비해 주거비를 더 내는 꼴이 됐습니다.

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국토연구원은 지난해 12월 ‘전세자금대출 보증이 주택시장에 미치는 영향과 정책방향’에서 전세대출이 전세가격·매매가격을 동시에 올린다고 분석했습니다. <국토연구원>



국토연구원이 분석한 결과에 따르면, 정부가 전세대출을 보증해 전세대출을 늘릴 경우, 전세대출이 1% 증가할 때 매매가격은 0.365%, 전세가격은 0.177% 증가합니다.

참여연대에 따르면, 전체 전세대출의 약 79%가 수도권에 집중됩니다. 참여연대와 국토연구원 자료를 종합해보면, 전세대출은 지방 세입자에겐 ‘순효과’가 나타나지만, 수도권 세입자에겐 ‘역효과’를 냅니다. 수도권 주택, 특히 수도권 아파트의 매매가격과 전세가격을 끌어올리는 효과를 내기 때문입니다. 이는 세입자의 주거비 부담으로 다가오게 됩니다.


정부, 전세대출 보증한도 80%까지 축소소유권 이전 조건부 전세대출 금지 ‘초강수’
정부도 이 같은 문제점을 인식하고 있습니다.

현재 전세대출은 3개 보증 기관(HUG, HF, 서울보증보험)의 보증을 기반으로 은행이 대출해주는 식이죠. 사실상 정부가 보증해주고 있는 상품입니다.



이재명 대통령이 3일 서울 종로구 청와대 영빈관에서 열린 취임 첫 공식 기자회견 ‘대통령의 30일, 언론이 묻고 국민에게 답하다’에 참석해 기자들의 질문에 답하고 있다. 2025.07.03. 대통령실사진기자단 김호영기자



정부는 지난 7월 21일부터 전세대출에 대한 보증한도를 80%(수도권 기준)로 줄입니다. 정부는 순차적으로 보증한도를 줄여나갈 예정입니다.

또한 지난 6.27 부동산 대책서 정부는 ‘6.28일 이후 계약된 건에 한해’ 수도권·규제지역 전세퇴거자금대출 한도를 1억원으로 설정했습니다. 아울러 주택 구입 시 세입자의 전세대출금으로 매매 대금을 치르는 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’를 금지했습니다. 두 제도는 전세를 레버리지 삼는 갭투자를 막기 위해서입니다.
당장 강남 신축 아파트인 메이플자이 아파트 전세가가 해당 규제 직격탄을 맞고 하락했습니다. 메이플자이 전용59㎡ 전세가격은 10억5500만원(7월18일 거래)까지 떨어졌습니다. 지난 5월 말~6월 초 동일 면적 전세는 12억원대에 거래됐었습니다. 6.27 대출 규제 이후 강남에서는 아파트 전세보다 월세 물건이 더 많아지기도 했습니다.


보증보험료율 높여서 전세대출 수요 줄이거나DSR 도입·금리 차등화로 전세대출 한도 줄여야
일각에선 전세대출을 타겟으로 한 추가 대책이 필요하다고 말합니다. 수도권 아파트를 중심으로 한 전세대출 수요를 줄여야, 매매가와 전세가가 안정화될 수 있고, 이를 통해 부동산 중심 가계자산을 주식시장으로 옮길 수 있기 때문입니다.

전세대출 구조를 보면, ‘정부 보증 → 전세대출 → 전세반환’의 구조로 되어 있습니다. 현재 정부는 보증한도를 순차적으로 축소하면서, 전세반환을 어렵게 하는 식으로 정책을 펼치고 있습니다.
전세반환과 관련해선, 지난 2022~2023년 KB금융지주 경영연구소, 한국개발연구원(KDI)은 전세대출 ‘반환’ 보증료율을 지금보다 대폭 늘려, 세입자의 전세대출 수요를 간접적으로 줄여야 한다고 주장했습니다.



5월 가계대출 6조원 이상 증가, 전세대출 하향ㆍ수도권 중심 관리 강화 (서울=연합뉴스) 황광모 기자 = 사진은 서울 도심의 한 시중은행에 게시돼 있는 전세자금 대출 안내 홍보물의 모습. 2025.6.1



그렇다면 전세대출 자체에 대해선 어떻게 해야 할까요?

첫째로 국정기획자문위원회에서도 현재 검토되고 있는 안은 전세대출 DSR 도입입니다.
해당 초안은 한국금융연구원 보고서에서 확인할 수 있습니다. 한국금융연구원은 지난해 ‘집주인에게 전세대출 스트레스 DSR을 도입하자’라는 내용의 보고서를 발표합니다. 세입자가 전세대출을 받게 될 경우, 집주인은 해당 대출분만큼 다른 대출을 못 받게 하자는 취지이죠. 집주인이 세입자의 전세대출분을 안전하게 돌려주게 하자는 취지입니다.
집주인의 신용도와 소득 수준에 따라 세입자가 받을 수 있는 전세대출 한도가 달라지는 정책입니다. 국내 대부분의 집주인이 5060 은퇴자라고 가정한다면, 해당 정책은 전세대출 한도를 줄이는 효과를 낼 수 있습니다.
두 번째로 일각에서 거론되는 건은 바로 전세대출과 관련된 ‘이자율 적용 차등화’입니다.
한 증권사 고위 임원은 “전세대출 해법 중 하나로 원리금 균등상환과 만기일시 상환방식 간의 이자를 차등화하는 방안을 고려해야 한다”고 말했습니다.
구체적으로 보면, 전세대출 총액 중 일부(10~20%)를 원리금 균등상황방식으로 갚게끔 하자는 취지입니다. 이는 세입자의 전세대출 여력을 줄이는 효과를 냅니다.
현재 만기일시 상환방식이기 때문에, 세입자는 2억~5억원에 달하는 돈을 ‘쉽게’ 빌리고 있습니다. 하지만, 만일 총액의 10~20%라도 주택담보대출처럼 원리금 균등 방식으로 갚게끔 하면? 그러면 세입자는 2억원 대출을 빌리는데도 망설여지게 됩니다. 2억원의 10%인 2000만원을 2년간 갚기 위해서, 추가적으로 월 86만원을 만기일시 상환방식에 비해 ‘더’ 은행에 내야 하기 때문이죠. (물론 2000만원을 강제저축하는 효과가 있지만요)



최근 한국 부동산 임대차 시장에서는 전세사기나 전세보증금 미반환을 우려해 전세를 기피하는 ‘전세 포비아’ 현상의 나비효과로 월세가 늘고 전세가 줄어드는 구조변화가 감지되고 있다. 대출 규제에 따라 전세 수요가 월세 시장으로 밀려나는 ‘풍선효과’까지 이어지면서 빌라와 오피스텔뿐 아니라 아파트 거래에서까지 월세 비중이 늘고 가격이 상승하는 현상이 나타나고 있다. 여기에 오피스·호텔 등 상업용 부동산 투자에 주력하던 외국계 자본까지 국내 임대 주택에 본격 진출하면서 국내 임대차 시장 지형에 가파른 변화가 예상되는 가운데. 1일 서울 송파구 부동산 중계업소에 월세 안내 프린트물이 붙어있다. 2024.12.01[이충우 기자]



다만 이 같은 전세대출 규제는 ‘아이디어’는 많지만, 여태까지 실현되진 못했습니다. 보수·진보 정권을 막론하고 전세대출은 확대만 했지 건들지 못했습니다. 서민의 주거비 부담 완화란 명분이 있기 때문이죠.

전세사기가 만연해지면서 전세대출에 대한 문제의식은 커지고 있지만, 또 한편에선 전세대출 축소가 월세화를 가속하면서 서민의 주거비 부담을 높일 것이란 반론도 많습니다. 이재명 정부가 과연 전세대출을 축소할 수 있을까요? 귀추가 주목됩니다.