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[물건 개요]• 매각 기일: 2025년 6월 11일 (수요일)• 사건 번호: 서울중앙 지방법원 2023타경 5367• 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1690-8번지• 토지 면적: 182.10㎡ (약 55.09평)• 연면적: 476.79㎡ (약 144.23평)• 감정가액: 2,601,812,360원• 최저 입찰가액: 2,081,450,000원 (감정가의 80%)• 입찰 보증금: 208,145,000원 (최저 입찰가액의 10%)
[입지 분석]본 부동산은 지하철 2호선 낙성대역 5번 출구에서 도보로 1분 이내에 위치하여, 우수한 역세권 입지를 자랑합니다. 특히 2호선은 서울의 주요 업무 땡큐론 무직자 지구인 강남, 삼성, 잠실, 여의도 등으로 직결되는 수도권 순환선으로, 서울 내에서도 직장인들의 출퇴근 편의성이 매우 높은 노선 중 하나입니다. 이 지역은 관악구 내에서도 서울대학교와의 접근성이 뛰어나며, 주거 환경이 안정적이고 창업 및 연구 인프라가 확장되고 있어 최근 주목받고 있습니다.
특히 관악구는 서울시 전체에서 1인 가구 비중이 농협신용대출은행 가장 높은 자치구 중 하나로, 전체 가구의 약 58%가 1인 가구일 만큼 임대 수요가 견고합니다. 이에 따라 봉천동 일대는 대학생, 연구원, 고시생, 사회 초년생, 강남 출퇴근 직장인 등 다양한 임차 수요층을 확보하고 있습니다.



[토지 현황 분석]본 부동산은 제2종 일반주거지역에 대출이자율 속하며, 이는 중층 이하의 공동주택이나 다가구주택 등 일반적인 주거용 건축물의 건축이 가능한 지역입니다. 또한, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 '국계법') 외의 다른 개별 법령을 검토한 결과, 본 토지는 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다. 이에 따라 임차인의 업종에 따라 제한이 있을 수 있으므로, 향후 임대 운영 또는 업종 변경 계획 적금 연체 이 있을 경우에는 관할 교육청 및 구청에 반드시 사전 확인하여 규제 사항 및 인허가 여부를 점검할 필요가 있습니다.



[건축물 현황 분석]해당 건물은 2018년 5월 10일 사용 승인을 받은 지하 1층, 지상 3층 규모의 철근 콘크리트조 건축물로, 주 용도는 '다중주택'입니다. 현 전환대출이란 재는 지하 1층부터 옥탑 1층까지 총 23세대로 세분화되어 실질적으로 운영되고 있으며, 층별 세대 구성은 아래와 같습니다.• 지하 1층: 주택 (101호, 102호, 103호, 104호, 105호) - 총 5세대• 1층: 주택 (201호, 202호, 203호, 204호, 205호) - 총 5세대• 2층: 주택 (301호, 302호, 303호, 304호, 305호, 306호) - 총 6세대• 3층: 주택 (401호, 402호, 403호, 404호, 405호, 406호) - 총 6세대• 옥탑 1층: 주택 (501호) - 총 1세대
총 23세대로 구성되어 있으며, 각 세대는 독립된 출입구를 갖춘 원룸 형태로 구획되어 있어 1인 가구 대상 임대 수익형 부동산으로 매우 효율적인 구조를 갖추고 있습니다.
[임차인 현황 분석]전입세대 열람 내역을 확인한 결과, 해당 부동산에는 총 23명의 임차인이 거주 중인 것으로 조사되었습니다. 이 중 204호(오정○), 205호(변현○), 304호(남궁○)의 점유자들은 현장에서 직접 만나 각 호실을 전부 점유하고 있음을 확인하였고, 이에 따라 안내문을 교부하였습니다. 나머지 세대의 점유자들은 현장 조사 당시 만나지 못해 각 출입문에 안내문을 부착하였으나, 이후 별도의 연락은 없었습니다. 따라서 전입세대 열람 내역에 등재된 각 세대주들을 임차인으로 간주하는 것이 타당할 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 관계 및 임대차 계약의 존재 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.
[권리 분석]해당 부동산의 현재 소유자는 강규○(1962년생), 김영○(1967년생)으로, 각각 1/2 지분을 소유하고 있습니다. 두 사람은 2018년 4월 17일, 매매를 통해 토지 및 건물을 공동 취득하였습니다. 소유권 이전 등기 이후 가장 먼저 설정된 권리는 2018년 5월 16일, ㈜베리타스 자산관리 대부가 설정한 근저당권 783,600,000원(약 7억8360만원)입니다. 이 근저당권이 해당 부동산의 '말소기준권리'로 작용합니다. 따라서 경매가 진행될 경우, 이 근저당권보다 후순위로 설정된 모든 권리(가압류, 압류, 추가 근저당권 등)는 원칙적으로 말소됩니다. 이 말소기준권리를 기준으로 설정된, 후순위 권리 내역은 다음과 같습니다.



[공간 분석]



기존 건물의 외벽은 전체적으로 연마된 화강석 석재로 마감되어, 전통적이고 중후한 인상을 주는 입면을 형성하고 있습니다. 전면 중앙에는 세로형 유리창이 강조되어 있어, 건물의 수직 축을 시각적으로 분할하며 외관에 일정한 리듬감을 부여합니다. 그러나 이 유리창은 주변 석재 마감과의 조화보다는 비례감 측면에서 다소 어색하게 느껴질 수 있습니다. 전반적으로 중후한 분위기를 강조한 외관이지만, 현재 시장의 트렌드나 주요 수요층의 선호도와는 맞지 않는 구식 이미지로 인식될 가능성이 있습니다.리모델링 이후, 건물의 외관은 기존의 중후하고 다소 노후한 이미지에서 벗어나 보다 현대적이고 세련된 분위기로 새롭게 연출하였습니다. 외장 마감은 모던한 목재 패턴과 따뜻한 톤의 석재를 조화롭게 사용하여, 시각적으로 부드럽고 고급스러운 인상을 주고 있습니다. 기존에 강조되었던 세로형 중앙 유리창은 유지하되, 좌우에 균형 잡힌 창호를 새롭게 배치함으로써 전체적인 비례감과 조화를 확보하고, 현대적인 감각을 더욱 강화하였습니다.1층 전면부에는 'CO-LIVING RESIDENCE'라는 사인보드를 설치하여, 이 건물이 셰어하우스와 같은 신개념 주거 상품임을 직관적으로 전달하고 있습니다. 이는 단순한 외관 개선을 넘어, 건물의 용도와 콘셉트 자체를 브랜딩 하려는 시도로 해석할 수 있습니다.
[투자금액 분석]



[예상임대 수익분석] 중립적 임대료



위 임대료는, 인근 지역 임대 사례 비교법을 적용하여 중립적 관점에서 산정된 것으로, 최근 거래된 임대료를 기준으로 하여 건물의 상태, 입지, 수요 등을 반영한 중간 수준의 가격이 책정되었습니다.
✅ 투자 포인트
1. 초역세권 입지 – 지하철 도보 2분• 2호선 낙성대역 5번 출구 도보 2분 거리• 강남·여의도·잠실 등 서울 핵심 업무지구와 직결, 출퇴근 편의성 탁월• 역세권 부동산은 공실률이 낮고, 임대료 회전율도 높아 안정적인 수익 기반 제공
2. 1인 가구 수요에 최적화된 구조• 총 23세대의 원룸형 구조, 전 세대가 독립 출입구를 갖춘 다중주택• 서울대, 고시촌, 창업지원센터 등이 인근에 있어 대학생·고시생·사회 초년생 수요 풍부• 관악구는 서울 내 1인 가구 비중 1위 지역(약 58%) → 임대 수요 견고
3. 신축급 외관 리모델링 가능• 기존 노후 이미지 탈피 → 모던한 외장 마감, 목재와 따뜻한 석재 조화• ‘CO-LIVING RESIDENCE’ 간판으로 트렌디한 셰어하우스 브랜드 이미지 강화• 젊은 세대에게 어필 가능한 컨셉형 주거 상품으로 마케팅 가능성↑
4. 법적 권리관계 안정성• 소유자 2인 공동 지분(1/2씩)으로 비교적 단순• 말소기준권리: 2018년 설정된 근저당권 → 이후 권리 대부분 경매 시 말소• 별도 가처분이나 복잡한 권리 없음 → 낙찰 후 소유권 확보 리스크 낮음
5. 중립 임대료 기준, 안정적 수익성 기대• 인근 원룸 임대 시세를 기준으로 산정된 중립 임대료 적용• 대학생, 직장인 대상 월세 고정 수익 확보 가능• 실거주 없이 완전 수익형 운영 가능 구조
6. 경매를 통한 시세 대비 저가 매입 기회• 감정가 26.01억원 → 최저입찰가 20.81억원 (80%)• 보증금 2억원 수준으로 진입 장벽 비교적 낮음• 리모델링 비용 반영하더라도 향후 시세 차익 기대 가능



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