재산세를 높이면 서울 강남 다주택자가 집을 처분하게 되고 그럼 집값이 안정될 것이라는 주장이 있다. GETTYIMAGES



친구 사이인 A, B, C가 대화를 한다. 계속 오르는 서울 집값, 그리고 그것에 대한 정부 대응책과 관련해 의견을 나누었다. A는 서울 집값을 확실히 잡을 방법이 있다고 말한다. 바로 재산세를 올리는 것이다. 서울 강남 집값이 비싸지는 게 가장 큰 문제니, 재산세를 세게 매기면 버티지 못하고 팔 수밖에 없다는 논리다. 1년에 5000만 원 재산세를 부과한다고 모바일릴게임 해보자. 그러면 보유자가 버틸 수 있겠나. 대부분 집을 처분하려 할 것이다. 자연스럽게 집값도 떨어진다.


5억 양도세가 더 큰 부담 최근 정부 한 당국자가 재산세로 1년에 5000만 원을 매기면 집값 상승을 막을 수 있다고 말해 논란이 됐다. 그런데 이런 정책에 찬성하는 사람도 있을 것이다. A는 야마토게임예시 강남 아파트에 높은 세율의 재산세를 부과하면 사람들이 집을 팔려고 할 테고, 그러면 집값이 떨어질 것이라고 믿었다.

B는 재산세가 더는 올라선 안 된다고, 그런 식이면 곤란하다고 주장한다. B는 서울에 아파트가 있다. 지금도 재산세로 적잖은 세금을 내는데, 여기서 더 오르면 살기가 힘들어진다. 그럼에도 A는 집값을 잡 사이다쿨 고 사람들로 하여금 집을 팔게 하려면 재산세를 더 올려야 한다고 주장한다. 그러곤 C에게 이렇게 묻는다. "1년에 재산세가 5000만 원이라면 너는 집을 처분할 거야?"
C는 서울 강남에 집이 있다. 강남에 주택 3채를 보유 중인 다주택자다. 재산세를 높이 매기면 바로 집을 내놓을 것으로 기대되는 집단에 속한다. A가 기대한 답은 "재산세 바다이야기룰 가 그렇게 많이 나오면 버틸 수 없지, 팔아야지"라는 답이었을 것이다. 하지만 C의 대답은 A의 기대와 달랐다. 
"못 팔지. 집을 팔면 양도세가 적어도 5억 원은 나와. 5000만 원 재산세 내기 힘들다고 집을 처분했다가는 양도세로 5억 원을 내야 하는 거지. 10년 동안 낼 재산세를 한번에 내는 셈이야. 집을 파는 게 오히려 더 손해야 알라딘게임 ."
이때 B가 옆에서 묻는다. "너는 집이 하나가 아니잖아. 다른 집을 팔면 되지 않아?" 하지만 C의 대답은 달라지지 않았다. "다른 집도 마찬가지야. 어떤 집을 팔아도 양도세가 그 정도는 나와. 세 집 모두 산 지 오래됐고, 그사이 강남 집값이 크게 올랐어. 당장 팔기는 어려워."
그러자 A가 묻는다. "그래도 매년 재산세를 5000만 원씩 내야 한다면 파는 게 낫지 않아? 양도세는 5억 원으로 끝나지만 20년 동안 계속 재산세를 내면 10억 원이잖아. 그리고 다주택자라서 종합부동산세도 많을 텐데 결국은 팔아야 하지 않아?" 
B가 대신 답한다. "월세를 받아서 그 월세로 계속 세금을 내면 될 것 같기는 하다. 월세가 전부 재산세로 나가는 셈이니 실제 수입은 없겠지만 어쨌든 버틸 수는 있겠어. 양도세를 내는 것보다 낫겠네." 

분할 증여하면 증여세 줄어C가 다시 입을 뗐다. "다주택자 세금이 예상보다 많이 올라 버티기 힘들어진다면 생각해둔 방법이 하나 있기는 해. 집을 증여하는 거야. 강남 집이라 증여세가 많이 나올 것 같지만 양도세와 비슷한 수준이야. 집을 여러 명에게 나눠서 증여하면 증여세가 많이 줄어들거든. 다 합쳐 5억 원 전후가 될 것 같은데, 양도세 내는 것과 별 차이 없어."

집을 팔면 5억 원 양도세를 내고 집이 사라진다. 그런데 증여하면 똑같이 세금으로 5억 원을 내더라도 집이 남는다. 양도세와 증여세가 비슷할 경우 세금을 내고 집은 남는 증여가 훨씬 나은 선택지다.
이어진 C의 대답이다. "만약 집을 판 돈이 꼭 필요하다면 양도세를 내더라도 집을 팔아야겠지. 하지만 당장 그 돈이 필요한 게 아니라면 그냥 증여하는 편이 나아. 그래서 좀 더 지켜보다가 종합부동산세 같은 세금이 더 오르는 것 같으면 자녀들에게 증여하려고 생각하고 있어."
B: "재산세 낼 돈이 부족한 사람, 집을 팔아서 생기는 돈이 꼭 필요한 사람에게나 세금이 문제가 되는 거네. 나 같은 사람이 세금 때문에 집을 파는 거지, 너처럼 재산이 있는 사람은 세금이 올라도 집을 팔거나 하지 않겠어."
A: "그래도 다주택자 규제가 앞으로 더 심해진다면 지금 손해를 좀 보더라도 집을 팔고 다주택자에서 벗어나는 게 낫지 않아?"
C: "그럴 수도 있어. 그런데 나는 다주택자에서 벗어나기 힘들어."
C는 자기 집안 사정을 얘기하기 시작한다.
"내가 사는 집을 뺀 나머지 집 2채 중 하나에는 어머니가 살고 계셔. 다른 하나에는 장인어른이 살고 계시고. 오래전 노후를 안정적으로 보내시라고 마련한 집들이야. 이걸 팔고 다른 곳으로 이사 가시라고 할 수는 없어. 돌아가시기 전에는 처분할 수 없는 집이야. 그리고 그게 별 의미가 없는 게 물려받은 시골 땅이 있어. 증조할아버지대부터 내려온, 내가 6분의 1 지분을 가진 종토야. 지금 이 시골 땅에 무허가 주택 4채가 들어서 있어. 내가 어릴 때부터 알고 지내온 시골 동네 분들이 아주 옛날부터 살고 있는 집들인데, 알고 보니 그게 우리 집안 땅에 무허가로 지은 거였어. 그래서 그 시골 무허가 집 4채도 내 보유 주택 수에 포함되고, 행정상 나는 7채 집을 가진 것으로 돼 있어.
내가 다주택자에서 벗어나려면 이 시골집들을 처리해야 해. 그런데 이걸 처리할 방법이 없어. 집을 강제로 헐어버릴 수도 없고 종토라서 이 땅을 다른 사람에게 팔 수도 없어. 앞으로 10년가량 지나 동네 분들이 모두 돌아가시면 그때 집들이 폐가가 될 테니 밀어버려도 되겠지만. 아무튼 그때까지는 다주택자에서 벗어나기 어렵지. 지금 서울 집 한두 채를 팔아도 7채에서 5~6채가 되는 거라 차이가 없어."
A는 여러 방안을 얘기해준다. 지대 청구소송을 하고, 명의가 없는 무허가 주택을 명의가 있는 주택으로 바꾸면 보유 주택 수에서 뺄 수 있다 등이다. 아마 서울 같은 도시라면 이런 방법이 통할 것이다. 하지만 지방에서는 잘 통하지 않는다.

시골집 문제까지 안고 있다면C는 무허가 시골집과 관련해 한 가지 에피소드를 더 들려줬다. 몇 년 전 담당 공무원이 이 시골집들이 보유 주택 수에 포함돼 종합부동산세 등 세금을 더 내야 한다고 연락을 해왔다. C는 그제야 이 시골집들이 자기가 물려받은 땅 위에 있다는 사실을 알았고, 어려서부터 알고 지내던 뒷집 아주머니가 자기 땅에 무허가로 살고 있었다는 것도 알았다. C는 공무원에게 하소연했다. 이 집들이 지금까지 우리 땅 위에 있다는 사실도 몰랐는데, 이것 때문에 다주택자로 종합부동산세를 중과받아야 하느냐고 호소했다. 그랬더니 공무원이 이렇게 말했다고 한다. "그 집들을 팔면 되죠."

이 공무원 머릿속에 있는 집은 서울 등 주요 도시 아파트뿐인 것이다. 시골집도 서울 아파트처럼 팔려고 하면 팔리는 줄 안다. 시세보다 싸게 내놓으면 누군가 사는 사람이 나올 것이라고 생각한다. 서울 낙후 지역 빌라도 안 팔리는 마당에 시골집은 더더구나 지역에 대형 개발 호재가 있지 않는 이상 팔리지 않는다. 지방 부동산 사정을 전혀 모르는 사람이 부동산 세제를 담당하고 있었다.
A와 B는 재산세가 오르고 다주택자 규제가 강화되면 다주택자가 집을 팔 것이라고 예상한다. 하지만 다주택자 C는 아무리 재산세가 올라도 팔 생각이 없다. 재산세보다 양도세가 더 비싸고, 양도하느니 차라리 증여하는 게 낫기 때문이다. 또 C처럼 시골집 문제를 안고 있는 사람은 다주택자에서 벗어나지 못한다. 그러니 다주택자 세금 부담이 아무리 커져도 C가 시도할 수 있는 현실적 해결책은 증여뿐이다. C도 증여를 준비하고 있다. 
최성락 박사는… 서울대 국제경제학과를 졸업하고 서울대 행정대학원에서 행정학 박사학위, 서울과학종합대학원에서 경영학 박사학위를 취득했다. 동양미래대에서 경영학과 교수로 재직하다가 2021년 투자로 50억 원 자산을 만든 뒤 퇴직해 파이어족으로 지내고 있다.

최성락 경영학 박사





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